آیا رکود مسکن، افت تدریجی قیمت ها را به دنبال دارد؟

ظرف ۵۰ سال اخیر، راحت ترین سرمایه گذاری برای ایرانیان، سرمایه گذاری در بازار مسکن بوده است که معمولا بیش از تورم سالانه، رشد قیمتی کرده است. اما الزاما، در این بازه زمانی، خرید و فروش مسکن، بهترین شیوه سرمایه گذاری نبوده.

آمار ها نشان می دهد که در ۵۰ سال اخیر، سرمایه گذاری اصولی در بازار سرمایه ایران، سودی به مراتب بالا تر از سرمایه گذاری در مسکن، ارز و طلا به سرمایه گذاران صبور داده است و این قضیه را در ۱۰ سال اخیر به وضوح مشاهده کردیم.

رکورد زنی پی در پی شاخص کل بورس و عدم جذابیت بازارهای موازی مثل ارز و سکه و طلا و زمین بخاطر اشباع قیمتی در ۲ سال اخیر نشان می دهد که تا سال ۱۴۰۰ و شاید پس از آن، بهترین مقصد سرمایه گذاری ایرانیان، دیگر نه ارز است و نه سکه و نه طلا و نه حتی مسکن. بلکه سرمایه گذاری در بازار بورس است. رکود شدیدی در معاملات مسکن در تهران و مراکز استان ها سایه افکنده و این رکود، فعلا با افت قیمت محسوسی مواجه نشده است.

سرمایه گذاران منتظر افت قیمتی در مسکنی هستند که از فروردین ۹۶ تا کنون در تهران، ۱۹۸ درصد رشد کرده است. بیش از ۲ میلیون خانه خالی در ایران، نشان می دهد که سوداگران مسکن، همچنان منتظر افزایش بیش تر قیمت ها هستند. قیمت مسکن در تهران به گونه ای شده که خانه ای ۲۰۰ متری در محلات پایین شهر، با قیمت بعاضی خانه ها در بهترین محله وین اتریش یا برلین، برابری می کند!

در شرایط فعلی که متوسط قیمت هر متر مسکن در تهران، حداقل ۱۰ میلیون تومان است و حداقل حقوق کارگران ماهی ۲ میلیون تومان، نسل جوان باید ده ها سال در آرزوی خانه دار شدن بماند.

آمارها سخن می گویند

گزارش ماهانه بانک مرکزی درباره معامله مسکن در خرداد ماه نود و هشت تهران می گوید که از مجموع پنج هزار و نهصد و هشتاد و شش واحد مسکونی معامله شده در بنگاه های معاملاتی املاکی مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، حدود ۴۰ درصد معاملات مربوط به  واحد های نوساز (تا پنج سال ساخت) است و که بیش ترین سهم را به خود اختصاص داده اند و نشان می دهد که مردم، بیش تر دنبال واحدهای نوساز هستند.

تعداد معاملات واحدهای تا ۵ سال ساخت در خرداد ۹۸ تهران، نصف سال ۹۶ و ۹۷ است. یعنی در ۲ سال  اخیر، تعداد معاملات مرتب کاهش یافته است. در سال ۹۷، ۹ درصد کاهش به نسبت سال ۹۶ ودر سال ۹۸، ۶۳ درصد کاهش به نسبت  سال ۹۶.

بناهایی با عمر ۶ تا ۱۰ سال، ۱۸.۴ درصد کل معاملات مسکن خرداد ماهی ۹۸ تهران را به خود اختصاص داده است اما باز هم، شاهد افت ۵۴ درصدی شمار معاملات به نسبت خرداد ماه ۹۶ هستیم. رتبه سوم و چهار و پنجم معاملات مسکن آخرین ماه بهار ۹۸ را بناهایی با ۱۱ تا ۱۵ ساخت، ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت و بناهایی با عمر بیش از ۲۰ سال تشکیل می دهد.

۱۳.۴ درصد، ۱۷.۱ درصد و ۱۱ درصد، سهم  بناهای قدیمی ساز تهران از معاملات روزهای پایانی بهار نود و هشت پایتخت است.

کمپین حمایت از مستاجران در برخی از معاملات املاکی ها

افت قیمتی در پیش است؟

بررسی قیمت جدیدترین فایل‌های مسکن در مناطق مختلف تهران در تیر ماه ۹۸ نشان می‌دهد که کاهش قیمتی وجود نداشته و آنقدرها محسوس نیست. با این وجود در منطقه ۵ تهران که تقریبا همیشه رکورد دار بیشترین معاملات مسکن است، قیمت هر مترمربع آپارتمان چند صد هزار تومان کاهش داشته است.

این موضوع درحالی رخ می‌دهد که رکود شدیدی بر بازار مسکن حاکم است و هر بنگاه املاکی پایتخت تقریبا یک معامله در ماه انجام داده است. براساس گزارش اتحادیه مشاوران املاک، چیزی حدود ١١‌هزار بنگاه معاملات املاک در تهران فعال است که در ماه‌های گذشته چیزی حدود ١٢‌هزار معامله ملکی در تهران انجام شده است. بنگاهداران تهرانی می‌گویند، این روزها چیزی حدود ٩٠‌درصد درآمدشان از طریق حق کمیسیون مستاجران تأمین می‌شود.

قیمت‌های سلیقه‌ای برای لاکچری‌ها   

در مناطق شمالی تهران خبری از کاهش قیمت نیست. مقایسه قیمت جدیدترین املاکی که در مناطق یک، دو و سه تهران برای فروش آگهی شده‌اند، با قیمت یک‌ماه پیش نشان می‌دهد که هیچ تغییر قیمت محسوسی در این مناطق وجود ندارد، البته املاکی‌های بزرگ شمال تهران هم این موضوع را تأیید می‌کنند. آنها  می‌گویند که مالکان پولدار مناطق شمال شهر عجله‌ای برای فروش ملک خود ندارند و اسیر جوسازی‌های رسانه‌ای برای کاهش قیمت‌ها نمی‌شوند!

اگر به دنبال سرمایه گذاری در سال۹۸ هستید، بخشی از سرمایه به مسکن و بخشی به طلا و بخش اعظم به سرمایه گذاری در بازار سرمایه روی سهامی با بنیادی عالی، اختصاص یابد.

ضمنا، مطلقا انتظار افزایش قیمت ارز در سالی که منتهی به برگزاری یازدهمین دوره انتخابات مجلس شورای اسلامی است، نداشته باشید. دلار، روند کاهشی مقطعی داشته اما در کانال بلند مدت صعودی قرار دارد.