پنج عامل اصلی رشد قیمت مسکن
وی به عامل نخست اشاره کرد و افزود: خروج آمریکا از توافق برجام و در پیش گرفتن سیاست فشار حداکثری بر ایران و تشدید تحریم ها موجب افزایش نا اطمینانی در محیط کسب و کار و افزایش ریسک ها شد که از یک سو موجب اقبال بیشتر سرمایه گذاران به سمت دارایی های سرمایه ای شد و از سوی دیگر صرف ریسک را برای بخش های مختلف اقتصادی افزایش داد. بازار مسکن از جمله بازارهایی بود که مورد استقبال سرمایه گذاران قرار گرفت.
وی ادامه داد: محدود شدن دسترسی ایران به درآمدهای ارزی موجب افزایش چند برابری نرخ ارزهای خارجی شد که این نیز به نوبه خود منجر به افزایش کم سابقه قیمت نهاده های ساختمانی شد.
به گفته وی عامل سوم تشدید تورم ساختاری و همزمان کاهش نرخ بهره های بانکی بود. وی در این باره توضیح داد: این عامل موجب افزایش شدید اقبال به دارایی های سرمایه ای همچون زمین و بورس شد. کسری مداوم بودجه دولت و عدم کاهش هزینه ها همچنان بر آتش تورم دمید. این فعال بازار مسکن کم آور بودن طرح های مقابله با رشد قیمت مسکن را عامل دیگر معرفی کرد و گفت: برای مقابله با افزایش قیمت ها در بازار مسکن و همچنین با نگاهی به تامین کسری بودجه دولت، سیاست گذاران به ارائه طرح هایی پرداختند که به جای آرام کردن بازار بر شدت ریسک ها و نا اطمینانی ها در این بخش افزود و به جای تشویق سرمایه گذاری و افزایش عرضه در این بخش موجب نگرانی و هراس سرمایه گذاران شد. ارائه پی در پی طرح های عموما مبهم و غیر شفافی چون تثبیت قیمت ها در بازار مسکن، مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر مجموع درآمد، مالیات بر تراکنش های بانکی، قانون جدید و مبهم مالیات بر ساخت و ساز، بستن سایت ها و محدود کردن گردش اطلاعات در بازار و …. به تهدیدهایی برای سرمایه گذاری در بخش مسکن تعبیر شدند. وی به عامل پنجم اشاره و اظهار کرد: کاهش عرضه زمین در تهران و شهرهای بزرگ عامل مضاعف دیگری برای این بحران بود.
سلطان محمدی در پاسخ به این سوال که مگر اتفاق خاصی در این حوزه رخ داد که بتوان آن را کاهش عرضه زمین تلقی کرد؟تصریح کرد: در جریان توسعه شهرها در شهرهایی امکان توسعه جغرافیایی ندارند معمولا کمبود زمین ایجاد می شود و در نتیجه قیمت نسبی آن رو به افزایش می رود. یکی از عوامل مهم نارضایتی مردم در دهه 50 همین رشد مداوم قیمت های زمین در تهران و شهرهای بزرگ بود. بعد از انقلاب اسلامی یکی از خواسته ها و مطالبات مردم حل معضل زمین و مسکن بود. در این راستا افزایش محدوده شهر تهران و شهرهای بزرگ در دستور کار قرار گرفت به نحوی که در فاصله کوتاهی مساحت شهر تهران چهار برابر شد و زمین های فراوانی بین مردم توزیع شد که در نتیجه این افزایش عرضه شدید زمین، تا مدتی رشد قیمت آن در حد معقولی باقی ماند. با اتمام این زمین ها افزایش تراکم ساخت زمین های شهری در دستور کار قرار گرفت که خود به منزله افزایش عرضه زمین عمل می کرد.
وی ادامه داد: اما این روش هم قابل دوام نبود و نهایتا با تصویب طرح تفصیلی جدید شهر تهران و پای بندی شهرداری جدید به ضوابط آن و اجتناب از فروش تراکم های مازاد بر طرح خواه ناخواه عرضه زمین در تنگنا قرار گرفت و به افزایش قیمت زمین های کلنگی در سالیان اخیر دامن زد.
