خداحافظی با رکود مسکن

بازار مسکن پس از سه ‌سال پیاپی به جریان افتاد و براساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی حجم معاملات ملکی در‌ سال ٩٥ رشد ٥,٤‌درصدی را تجربه کرده است.

این موضوع در شرایطی رخ می‌دهد که کارشناسان‌ سال ٩٦ را‌ سال رونق بازار می‌دانند و البته معتقدند با توجه به ثبات حاکم بر اقتصاد ایران و کاهش توان مالی خانوار، جهش یک‌باره قیمت خانه منتفی است.

به گزارش شهروند ، تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از وضع بازار مسکن شهر تهران در سالی که گذشت، جهش حجم معاملات خرید مسکن را نشان می‌دهد. پارسال حجم معاملات مسکن تهران در حالی ٥,٤‌درصد رشد کرده است که بهای مسکن هم پا به پای آن ٥.٢‌درصد بالا رفته است. این موضوع در حالی رخ می‌دهد که پیش از این معاملات مسکن در سال‌های ٩٣ و ٩٤ بر مدار نزولی قرار داشت.

اما تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی تهران در‌ سال ٩٥ در حالی به ١٦٢‌هزار و ١٠٠ واحد مسکونی رسیده که متولیان بخش مسکن این رشد را به منزله بازگشت تدریجی رونق به بخش مسکن و پایان دوره رکود سه ساله می‌دانند. حامد مظاهریان، معاون وزیر راه‌و‌شهرسازی از رشد ٥‌درصدی تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی در ‌سال ٩٥ خبر داده و می‌گوید که از‌ سال ٩٦ شاهد خروج از رکود در بازار مسکن خواهیم بود.

رونق بدون شوک قیمت

با وجود این شهرداری تهران همچنان رکود را برای بازار مسکن پیش‌بینی کرده است؛ اما تحلیل‌های کارشناسی نیز همسو با آنچه مسئولان وزارت راه‌و‌شهرسازی برای آینده ساخت‌وساز پیش‌بینی کرده، بر رشد محسوس تعداد پروانه‌های ساختمانی در تهران طی ‌سال ٩٦ تأکید دارد به این معنا که شیب منفی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و همچنین تیراژ ساخت واحد مسکونی که طی سال‌های ٩٣ تا ٩٥ بر بازار حاکم بود، در ‌سال‌ جاری به سمت بهبود اوضاع تغییر زاویه خواهد داد.

عطاءالله آیت‌اللهی، کارشناس اقتصاد مسکن که به نتایج گشایش‌‌‌ها‌‌‌‌‌‌‌‌‌ی ناشی از برجام در بازار مسکن بسیار امیدوار است، در این‌باره می‌گوید: لغو تحریم‌ها باعث شد که فروش نفت ایران با سهولت بیشتری انجام شود و تولید و صادرات نفت افزایش پیدا کند. از سوی دیگر برخی از منابع مالی بلوکه‌شده کشور در سال‌های تحریم به اقتصاد بازگشته و موانع انجام فعالیت‌های اقتصادی و تجاری مهم برداشته شده است.

با توجه به این مقدمات می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌توان امیدوار بود و این‌طور پیش‌بینی کرد که برجام روی خوشش را به بازار مسکن در ‌سال ٩٦ نشان بدهد و آثار مثبت لغو تحریم‌‌‌ها‌‌‌‌‌‌‌‌‌ در این ‌سال در بخش ساختمان جلوه کند.

این تحول و آغاز حرکت در بازار مسکن و رونق در معاملات با توجه به شرایط اقتصادی پیش رو، در انتهای نیمه اول ‌سال آینده بروز می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌کند و رفته‌رفته با نزدیک‌شدن به پایان‌ سال آثار آن بیشتر نمایان می‌شود. اما ثبات حاکم بر اقتصاد ایران از دیگر نکات مورد اشاره این کارشناس مسکن بود که به گفته او مانع جهش شدید قیمت‌ها در‌ سال‌جاری خواهد شد.

آیت‌اللهی توضیح می‌دهد: تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که قیمت مسکن در ایران بعد از گذراندن یک دوره دو تا سه ساله رکود وارد رونق شده و با یک جهش شدید قیمت مواجه می‌شود، اما با توجه به شرایط حاکم بر اقتصاد ایران چنین جهش قیمتی در بازار مسکن دور از انتظار است و در بدترین شرایط با رشد ١٥ تا ٢٠‌درصدی قیمت‌ها در این بخش مواجه خواهیم بود.

او البته معتقد است که ساخت‌وساز با یک تأخیر چند ماهه در مدار رونق قرار خواهد گرفت، به استناد آمار موجود تعداد واحدهای مسکونی خالی در کشور به ۲‌میلیون و ۵۸۷‌هزار و ۶۰۷ واحد رسیده است، صاحبان این ملک‌ها منتظر ایجاد رونق و فروش واحدهای خود هستند تا ساخت واحدهای جدید را در دستور کار قرار دهند، بر همین اساس نگرانی در این خصوص وجود ندارد. این تحلیل که به نظر می‌رسد در مقایسه با سناریوی شهرداری برای بازار مسکن ٩٦ واقعی‌تر باشد، به استناد رشد معاملات خرید مسکن در‌ سال‌جاری از یک‌سو و بهبود خفیف شیب منفی رشد ساخت‌وساز در ماه‌های اخیر از سوی دیگر مطرح است.

بهای مسکن ۵/۲درصد رشد کرد

اما در حالی ‌که تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در‌ سال ۱۳۹۵ به ۱۶۲.۱‌هزار واحد مسکونی بالغ شده، تعداد معاملات مسکن در اسفندماه با کاهش ٦,٤‌درصدی نسبت به ماه مشابه‌ سال قبل روبه‌رو شده است.

براساس «گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران»، در اسفند ماه ‌سال ١٣٩٥، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ١٢.٢هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل (بهمن‌ماه) و ماه مشابه‌ سال قبل به ترتیب ٢١.٦ و ٦.٤‌درصد کاهش نشان می‌دهد.

همچنین متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ٤‌میلیون و ٥٧٠‌هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل (بهمن‌ماه) و ماه مشابه ‌سال قبل به ترتیب به میزان ١.٥ و ٥.٢‌درصد افزایش یافته است.

اما بازار اجاره‌بها نیز از رونق ایجاد‌شده در خرید و فروش بی‌نصیب نماند و در مدار صعود قرار گرفت. به‌طوری که در اسفندماه ‌سال ١٣٩٥ شاخص کرایه مسکن اجاری نسبت به ماه مشابه‌ سال ٩٤ در شهر تهران ١١.٣‌درصد و در کل مناطق شـهری ٤.٩‌درصد رشد داشته است.

بلوکه‌شدن ٢٥٠‌میلیارد دلار در خانه‌های خالی

اما و اگرها در رابطه با فرجام بازار مسکن طی‌ سال ٩٦ در حالی همچنان ادامه دارد که براساس آخرین سرشماری نفوس و مسکن در ‌سال ١٣٩٥ بالغ بر ٢,٥‌میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که به معنای عدم بهره‌وری اقتصادی ٢٥٠‌میلیارد دلار است.

در شرایطی که تا قبل از سرشماری ‌سال گذشته آمارها از وجود ١.٧‌میلیون واحد مسکونی مازاد در کشور حکایت داشت، نتایج آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن در ‌سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی خالی در کشور به ۲‌میلیون و ۵۸۷‌هزار و ۶۰۷ واحد رسیده است.

اگر براساس اعلام وزیر راه و شهرسازی مبنی بر اینکه هر واحد مسکونی به‌طور متوسط ۱۰۰‌هزار دلار قیمت دارد، قیمت کل ٢.٥‌میلیون واحد خالی را محاسبه کنیم در حال حاضر ۲۵۰‌میلیارد دلار از طریق این خانه‌ها بلوکه شده است.آن‌گونه که آمارها نشان می‌دهد در استان تهران ۴۹۰‌هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد که با ١٨.٩درصد، بیشترین تعداد خانه‌های خالی در کشور را به خود اختصاص می‌دهد.

در‌ سال ۱۳۹۰، این رقم ۳۲۷‌هزار واحد مسکونی بود. همچنین استان‌های اصفهان با ٩.٣‌درصد و خراسان‌رضوی با ٧.٥‌درصد در مرتبه‌های بعدی به لحاظ واحدهای خالی مسکونی قرار دارند.

بررسی‌های اولیه مرکز آمار ایران از سرشماری‌ سال ۹۵ بیانگر آن است که تعداد واحدهای مسکونی خالی در ‌سال ۱۳۹۰ برابر با یک‌میلیون و ۶۶۳‌هزار و ۴۱۲ واحد بوده به عبارتی طی پنج‌سال گذشته ۹۲۴‌هزار و ۱۹۵ واحد خالی به واحدهای مسکونی خالی کشور اضافه شده است.

این در حالی است که مقایسه ۲۴‌میلیون و ۱۹۶‌هزار و ۳۵ خانوار با تعداد واحدهای مسکونی نشان می‌دهد که یک‌میلیون و ۳۷۱‌هزار و ۲۸۹ خانوار در کشور صاحب ملک مسکونی نیستند .

تقاضای واقعی در بازار

بازار مسکن در ‌سال ٩٦ با وجود تمام پیشگویی‌ها با نیاز بالقوه‌ای روبه‌رو است، اما جنس تقاضا در این بازار، کاملاً با آنچه غالب سرمایه‌گذاران تصور می‌کنند، متفاوت خواهد بود. حسین عبده‌تبریزی دراین‌باره می‌گوید: دو طیف اصلی جامعه تقاضا شامل «بدمسکن»ها و «زوج‌های جدید»،‌ سال آینده دست‌کم به ٥٠٠‌هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد که با احتساب سایر متقاضیان، نیاز بازار ملک به سرمایه‌گذاری ساختمانی در ‌سال ٩٦ حدود یک‌میلیون واحد برآورد می‌شود.«بد‌مسکن»‌ها عبارتند از خانوارهای ساکن بافت فرسوده، حاشیه‌نشین و همچنین ساکن در خانه‌های اجاره‌ای یا ملکی زیر‌استاندارد.

در حال حاضر حدود چهار‌میلیون خانوار ساکن جزو گروه «بد‌مسکن»‌ها به حساب می‌آیند که بخش عمده‌ای از آنها در مناطق کلنگی داخل شهرها یا سکونتگاه‌های غیررسمی واقع در حریم شهرها ساکن هستند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، سازنده‌ها چنانچه با تغییر الگوی «متراژ ساخت» و تطبیق مساحت ساخت‌وسازهای ‌سال ٩٦ با نیاز غالب در بازار تقاضا اقدام به سرمایه‌گذاری کنند، می‌توانند فروش پروژه‌های خود را تضمین کنند.

در رونق دوره قبل – ‌سال‌های ٩٠ تا بهار ٩٢ – حجم قابل توجهی از سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در بازار املاک مسکونی لوکس، متراژ بزرگ و همچنین برج‌های تجاری و ساختمان‌های چند‌منظوره متمرکز شد و این شیوه ساخت‌وساز در دوره تخلیه حباب قیمت مسکن،  چون از جانب تقاضای مصرفی پس زده شد، باعث انباشت و رسوب ساختمان‌های بدون مشتری و در نتیجه زیان سرمایه‌گذاران از بابت انجماد سرمایه‌ها در املاک بی‌مشتری شد. در تهران حدود ٨٠‌درصد متقاضیان مصرفی و موثر مسکن، به دنبال واحدهای مسکونی کمتر از ٩٠ متر‌مربع هستند درحالی‌که بیش از نیمی از ساخت‌وسازها با متراژ بیش از ١٠٠ متر‌مربع انجام می‌شود.